金年会,金年会官网,金年会平台,金年会登录,金年会网址,金年会网站,金年会官方网站,金年会体育,金年会数字站,金年会app,金年会电子娱乐,金年会体育赛事,今年会体育,金年会最新网址入口,金年会靠谱吗
在这次《经济观察报》对施永青的专访中，他再次坦言，中国三四线城市楼市积累的库存问题，“或需十年才能完全化解”。“房地产是一种向香港全体中产阶级征收的税收，不知不觉中‘自动献身’。”作为行业领袖，施永青重新审视了以往“靠地产拉动经济增长”的惯性思维。他认为，过往香港房地产业的过度繁荣，主要源自低息环境下大量投资资金的涌入，尤其是非住宅物业的泡沫化严重；内地房地产业的住宅板块也积累了大量空置。“如果你真有本事，应该把钱用在生意上，而不是买店铺、写字楼。”施永青坚持房地产本质上只能“搭经济发展的顺风车”，将房产作为经济动力的做法风险极高。施永青说，中原地产从未热衷于“自买门店”。
在施永青的企业哲学里，顺应外部环境的“无为而治”早已成为中原地产的鲜明标签。面对曾经多达六万名员工和数千家分店的庞大体系，他更倾向于以社会环境决定行业形态的“无为”理念，主张给予基层员工高度自主与足够多元的发展空间——只要能满足顾客需求、有效撮合买卖，便能在自然竞争中生存。他认为这有别于链家、贝壳的“有为”模式，后者通过强力的流程管控、高标准培训迅速壮大，但同时也可能面临高成本和多样性消失的风险。施永青形容，这就像生物演化：“自然界是多元的，房地产经纪也应该多元化……某种单一模式可能一时成功，但环境一变就可能大规模出局，就像恐龙那样。”
然而，写字楼和店铺必然是由投资因素推动的。投资者预期市场会好，需求上升，租金上涨，就会去买房子。他们自己不使用，而是把房子租出去，当起业主。美国曾出现过一段时间，利率降到0到0.05%左右，这时任何房子都值得投资的——利息极低，房租不仅能覆盖利息，还能留下一些收益，于是大量资金涌入非住宅房产。是否也有资金流进住宅房产？当然也有，但香港政府有“辣招”（额外税费）——外来人士购房收30%的税，用公司名义购买也收30%，即使有香港身份，买第二套房子也要加收15%，短期转让还可能再收15%，令炒房的成本非常高。所以香港的住宅并没有形成严重的投机炒作。
国家不是提出“房住不炒”吗？要想真正做到“房住不炒”，可能得在批地那一步就落实这个概念。比如，批多少地，就该看有多少人真正需要住，而不是看有没有买家来决定批地。现在官方统计的库存，包括了开发商手里的房子，还有那些小投资者持有的。我认为，既然主张“房住不炒”，就得看有多少房子真正住了人，而不是只看还有多少房子没卖出去。现在这种统计方式只算了开发商库存，没有算二手市场的库存，而二手市场同样存在没人住的房源，那些投资也变成了浪费。这些年来，正因为一直有人买，地方才不断批地、继续发展，最终造成了大量浪费。我在十多年前于博鳌论坛上就已经指出过这个风险。
我有两个考虑：一，房地产这个产品本身缺乏“齐一性”。每个单位都不同，各自的位置、朝向、景观都不一样，没有标准的中心市场，也没有统一的价格，所以会出现高高低低的成交。中原城市指数编制之前，中原会把社会上的所有成交价都公布出来。过去这些数字都在中介手里，客户没法自己了解，只能听中介说，“这个价钱不错了，你楼上那个单位也只卖这么多，你能买到这个价格就很好了，赶紧签约吧。”但我们把这些成交价放到网上，整个片区、整个屋苑所有成交的高高低低的价格都可以查到。等于是给消费者一件自我保护的武器。
第二，由于每个单位不同，有时统计某个成交价，可能并不是市场本身涨了或跌了，而是成交单位的质素不一样。比如上周成交的是朝向一般的单位，价钱偏低；本周成交的单位是高层海景，价钱偏高——这样看起来好像是市场上升了，但其实是单位质素条件不同。因此，时间差异和房源差异需要区分。很多人想了解市场状况，主要是想知道价格趋势。价格的趋势仅凭个别的单位，是反映不出来的。所以我们就设计了一个可以反映市场价格变化的统计方法，叫“中原城市指数”。
刚开始大家不太相信中介做的数据是否可靠，尽管有城大参与。后来我们做得好了，美国一些大学（例如沃顿商学院）都来了解我们是怎么做出来的。再加上我们和香港政府的差饷物业估价署做的指数在大趋势上非常接近，渐渐就得到了社会的认可。香港媒体每个星期都报道这个指数，学术机构、投资银行也会参考它来判断市场情况。这个指数也成为香港人生活中都会留意的一个重要信息，因为香港中产大多拥有房产，资产存储主要是房地产，所以大家会关心这个指数。
所以我们现在打算做第二套估价系统。这第二套系统不是单为银行风险管理做的，而是给社会上的买卖双方用的。我们会参照市场的实际成交、盘源系统的叫价的状况，而不是只看银行的需求。举例来说，你想买房子，要知道在目前行情下能以大约多少价格买到；或者业主要卖房，也想知道大概要报多少钱比较合理。所以我们现在既有历史的价格，也有根据现在市场情况、未来市场的因素，例如将来美联储会不会减息这些因素，然后用AI方法把这些都放进去估价。历史成交有它的好处——有证据、有案例——但也存在滞后的问题。所以AI估价、估成交价，这个是我们现在想做的，是我们的下一个目标。
施永青：我们曾去过国外，不过目前没“出海”的计划了。首先我个人年纪也大了，今年满76岁快77岁。其次，房地产的地域性强，和当地政府政策、社会文化关系密切。20世纪80年代我们去过美国，只做了三年就放弃了。后来我发现华人地区文化更接近，改革开放后就转去内地。中原那段时间发展得比较快，在很多城市都有项目；分公司大概三十几个，有项目分布在五、六十个城市。中原一度在内地算是行业里最大的公司。当时从香港来内地发展的公司，没有见过能够做到全国第一的。
施永青：二手市场的生存空间一定比一手好。一手房这几年盖得太多，如果再继续大规模开发，就会造成浪费，也会增加国家的负担和资源错配。此时，中介的功能就在于帮助小业主之间的流通。中国市场很大，人口流动始终存在；有人口流动，就会有居住需求的转移。有些地方可能开发好一点、发展快一点，就会吸引更多人进去；而中国的城市化仍在持续，市场的活跃度其实很快就恢复了。“三级市场（指三线城市市场）”主要是链家、贝壳的天下。这些平台的优势我们是认识到的，我们在考虑之中，也有进行合作的意愿。
